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3月15日，中國(guó)海外發(fā)展公司(下稱“中海外”)發(fā)布2011年業(yè)績(jī)公告，報(bào)告期內(nèi)營(yíng)業(yè)額上升9.6%，至485.8億港元，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)增加23.7%，至233.9億港元。其中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售額為870.9億港元，同比增加29.8%，銷售面積同比增長(zhǎng)5.3%，至558萬(wàn)平方米。

值得注意的是，受高地價(jià)、巨額融資成本等因素影響，中海外房地產(chǎn)銷售毛利率與上年相比略有下降。中海外公司主席孔慶平表示“2012年會(huì)將房地產(chǎn)的銷售毛利率努力控制在30%至40%之間。”

在此情況下，中海外的銷售策略也有所變化。中海外將在商業(yè)地產(chǎn)上投入更多力量�？讘c平預(yù)計(jì)，今年投資物業(yè)占總經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的份額將達(dá)20%。

毛利率下降

“內(nèi)地房企的毛利率正在不斷被壓榨。”世聯(lián)地產(chǎn)市承究部分析師吳志輝告訴本報(bào)記者。

中海外去年房地產(chǎn)銷售毛利率約為40%，該數(shù)字較上一年度的42.6%略有下降。孔慶平表示，中海外今年會(huì)將內(nèi)地房地產(chǎn)的銷售毛利率努力控制于30%至40%之間。

這種下降趨勢(shì)或許還將繼續(xù)。除受房?jī)r(jià)調(diào)控影響，內(nèi)地房企的毛利率主要受拿地成本、勞動(dòng)力成本、融資成本及原材料成本四股力量影響。

近年來，房?jī)r(jià)的升幅遠(yuǎn)比不上地價(jià)的升幅。根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，中海外現(xiàn)有的土地儲(chǔ)備中，有86%購(gòu)于2009年7月至2011年6月，而這一時(shí)段正是土地價(jià)格持續(xù)走高，“地王”連續(xù)誕生的時(shí)間段。

在融資成本方面，彭博數(shù)據(jù)顯示，2011年，中海外平均融資成本約為3%，在香港上市的內(nèi)地房企中是最低水平。一些上市公司，例如，碧桂園的平均融資成本已高達(dá)年利率為10%。即便如此，2011年，中海外凈負(fù)債比率還是從上年底的22.8%上升至33.3%，原因在于資本開支增加，而公司于2010年11月發(fā)行一筆10億美元10年期債券，導(dǎo)致凈負(fù)債率上升，同時(shí)也優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，使短期借貸占比大為減少。

其財(cái)務(wù)報(bào)告顯示，中海外借貸及應(yīng)付擔(dān)保票據(jù)分別326億港元及100.3億港元，低于去年同期銷售回款。

在今年宏觀調(diào)控整體不放松的背景下，孔慶平承諾，中海外今年凈負(fù)債比率不會(huì)超過40%。

他透露，今年如果有機(jī)會(huì)，仍會(huì)考慮在香港融資，但考慮以銀團(tuán)融資為主要方式。

在調(diào)控背景下，銷售價(jià)格也有所下調(diào)。臺(tái)灣元大證券在最近的一份報(bào)告指出，中海外去年下半年的平均銷售價(jià)格較上半年下調(diào)18.3%。

發(fā)力投資物業(yè)

“今年樓市成交量整體上將跌一成以上。”孔慶平表示，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)今年挑戰(zhàn)大于機(jī)會(huì)。

2011年至今，中海外在銷售上有多次降價(jià)促銷措施。去年5月，中海深圳康城國(guó)際率先降價(jià)，拉開深圳樓市降價(jià)序幕;7月，中海上海項(xiàng)目啟動(dòng)降價(jià)，保利、龍湖隨后跟進(jìn)，長(zhǎng)三角樓市出現(xiàn)降價(jià)潮。

出于上述謹(jǐn)慎的判斷，孔慶平表示，中海外采取保守策略應(yīng)對(duì)市場(chǎng)。今年新開工面積960萬(wàn)平方米，而新增投資目標(biāo)不少于720萬(wàn)平方米，較2010年指標(biāo)均有所減少。銷售目標(biāo)800億，與去年持平。

孔慶平透露，投資會(huì)與銷售和現(xiàn)金回款相掛鉤，確保財(cái)務(wù)穩(wěn)健。比如說，某個(gè)城市如果達(dá)不到銷售目標(biāo)，該城市新增土地可能就不會(huì)考慮。在住宅地產(chǎn)謹(jǐn)慎投資的同時(shí)，中海外悄然邁開發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的腳步。2011年，中海外485.8億港元的營(yíng)業(yè)額中，內(nèi)地房地產(chǎn)發(fā)展業(yè)務(wù)占了94.3%。然而，本報(bào)記者注意到，該業(yè)務(wù)占集團(tuán)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的份額僅為79%，其他利潤(rùn)主要來自投資物業(yè)業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)。

截至去年年底，中海外在澳門和內(nèi)地共擁有投資物業(yè)面積為41萬(wàn)平方米，全年實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)33.3億港元，占總經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)份額為14.24%。其中，30.2億港元為投資物業(yè)的公允價(jià)值增加。

“2012年，投資物業(yè)業(yè)務(wù)占總經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的份額預(yù)計(jì)將達(dá)20%。”孔慶平表示，目前，中海外在南京、沈陽(yáng)、天津、濟(jì)南和珠海擁有共30萬(wàn)平方米的商場(chǎng)。

目前情況來看，二線城市似乎成為中海外發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的重地。然而，對(duì)于投資商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的篩選標(biāo)準(zhǔn)，孔慶平并未對(duì)記者給予正面回應(yīng)。他表示，中海外的商業(yè)地產(chǎn)選擇標(biāo)準(zhǔn)是，第一，在選擇新進(jìn)入城市時(shí)，首先這個(gè)城市要發(fā)展到一定的水平，公司才會(huì)開始買地。第二，要跟國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)吻合。